Mostramos cómo funciona nuestro scoring, dónde es confiable, y dónde no.
Datos al 26 de marzo de 2026
Esta página existe para que cualquier persona pueda auditar el modelo. No somos un avalúo profesional — somos análisis estadístico de precios publicados. Aquí están los números reales, incluyendo las limitaciones.
Qué tan grande es la muestra y cuántas propiedades tienen datos suficientes para puntuar.
El 61% sin price score corresponde a propiedades sin m² publicados — sin esa cifra no es posible calcular el precio por metro cuadrado.
Del total de propiedades con price score (2,779), así se distribuyen los puntajes.
Los porcentajes de distribución se calculan sobre las propiedades con price score. La barra "Sin datos" se grafica en escala relativa y su porcentaje es sobre el total.
Comparamos nuestras medianas por zona contra los rangos publicados por Montesa Inmobiliaria — una referencia independiente del mercado guatemalteco.
Los rangos Montesa son valores de referencia publicados y están hardcodeados en este análisis. Nuestra mediana emerge de los datos del portal sin ningún ajuste.
| Zona | Avalú mediana $/m² | Montesa referencia | Muestra | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Zona 5 | $1,720 | $900–1,200 | 33 | ✗Fuera del rango |
| Zona 10 | $2,409 | $1,800–2,500 | 620 | ✓Dentro del rango |
| Zona 11 | $2,196 | $1,100–1,400 | 312 | ✗Fuera del rango |
| Zona 12 | $1,704 | $800–1,200 | 127 | ✗Fuera del rango |
| Zona 13 | $2,308 | $1,500–2,500 | 231 | ✓Dentro del rango |
| Zona 14 | $2,235 | $1,800–2,400 | 441 | ✓Dentro del rango |
| Zona 15 | $2,480 | $2,000–2,500 | 602 | ✓Dentro del rango |
| Zona 16 | $1,837 | $1,800–2,800 | 598 | ✓Dentro del rango |
Interpretación honesta: Nuestras medianas tienden a ser más altas que los rangos Montesa porque incluimos propiedades de renta y tipos más premium. Montesa usa precios de cierre; nosotros usamos precios de publicación. La diferencia publicación vs cierre suele ser 5–15% en Guatemala.
La confianza del modelo depende directamente de cuántos comparables hay en cada zona. Sin comparables, no hay score de precio.
| Zona | Propiedades | Mediana $/m² | P25–P75 | Confianza |
|---|---|---|---|---|
| Zona 10 | 620 | $2,409 | $2,000–$2,927 | Alta |
| Zona 15 | 602 | $2,480 | $2,066–$3,000 | Alta |
| Zona 16 | 598 | $1,837 | $1,362–$2,365 | Alta |
| Zona 14 | 441 | $2,235 | $1,925–$2,708 | Alta |
| Zona 11 | 312 | $2,196 | $1,730–$2,627 | Alta |
| Zona 13 | 231 | $2,308 | $1,786–$2,936 | Alta |
| Zona 12 | 127 | $1,704 | $1,464–$1,958 | Alta |
| Zona 4 | 92 | $2,438 | $2,000–$2,833 | Alta |
| Zona 1 | 65 | $1,545 | $1,033–$1,935 | Alta |
| Zona 2 | 62 | $1,617 | $1,090–$2,143 | Alta |
| Zona 7 | 60 | $1,728 | $1,294–$2,090 | Alta |
| Zona 9 | 40 | $2,040 | $1,889–$2,742 | Alta |
| Zona 18 | 40 | $814 | $663–$983 | Alta |
| Zona 5 | 33 | $1,720 | $1,290–$2,431 | Alta |
| Zona 17 | 33 | $1,622 | $847–$2,241 | Alta |
| Zona 21 | 23 | $1,405 | $893–$1,577 | Media |
| Zona 6 | 22 | $1,069 | $774–$1,277 | Media |
| Zona 8 | 8 | $1,350 | $1,115–$2,452 | Baja |
| Zona 3 | 3 | $954 | $711–$1,031 | Baja |
| Zona 19 | 3 | $665 | $665–$954 | Baja |
P25–P75 es el rango intercuartílico: el 50% central de los precios por metro cuadrado en esa zona. Un rango amplio indica mayor dispersión de precios.
Transparencia total. Estos son los casos donde el modelo entrega resultados poco confiables.
Propiedades fuera de Ciudad de Guatemala
Pocos comparables en municipios del interior. El modelo no tiene masa crítica para establecer medianas confiables.
Terrenos
El precio/m² de un terreno no es comparable con el de un apartamento o casa. Son mercados distintos con dinámicas propias.
Oficinas y locales comerciales
El mercado comercial tiene variables distintas al residencial (ubicación en corredor, visibilidad, flujo peatonal). Nuestros comparables son mayoría residencial.
Zonas con menos de 10 propiedades
La mediana de 3 propiedades no es estadísticamente significativa. Zonas 3, 8, 19 tienen Baja confianza.
Propiedades sin m² publicados
4,267 propiedades (61% del total) no tienen m² publicados. Sin esa cifra, no hay price score posible.
Precios de publicación vs precios de cierre
Usamos precios publicados, no precios de cierre. En Guatemala, el descuento entre publicación y cierre suele ser 5–15%. El score puede sobreestimar el precio real.
Condición física de la propiedad
Una propiedad remodelada y una sin remodelar en la misma zona pueden tener precios muy distintos. No capturamos esta variable de forma consistente.
El modelo actual es estadístico. Esta es la hoja de ruta para mejorar su precisión.
Los rangos de referencia Montesa provienen de reportes de mercado publicados públicamente y se usan únicamente como benchmark comparativo. Avalú no está afiliado con Montesa Inmobiliaria. El Índice de Valor Avalú es una herramienta referencial y no constituye un avalúo profesional con validez legal. Para transacciones formales, consultá a un valuador registrado en DICABI.